Frédéric JENTGES & Delphine COGNEAU - Notaires associés

Le cours de votre existence est jalonné d’événements importants nécessitant des conseils avisés…

Le droit immobilier

Acheter un immeuble

Le droit immobilier

L’achat d’une maison ou d’un appartement est une décision importante. Elle implique souvent un effort financier important qui aura des conséquences pendant de nombreuses années. Vous pouvez vous faire aider par un professionnel comme le notaire qui vous assiste dans les aspects juridiques et veille à vos intérêts.

Avant d’acheter, contactez votre banquier pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter et à quel taux.

Dans le compromis de vente, pour lequel le notaire peut vous assister, il est toujours recommandé d’insérer une condition suspensive précisant que la vente n’est conclue que si le prêt est accordé.

En plus du prix de votre futur bien, vous devrez payer des droits d’enregistrement (ou de la TVA), les honoraires du notaire et les frais liés à l’acte. Depuis le 1er janvier 2012, les notaires sont assujettis à la Tva.

Si vous devez payer un acompte, il est préférable de bloquer cet argent chez le notaire qui vérifiera que le vendeur est bien le propriétaire et qu’il n’a pas donné une priorité d’achat à quelqu’un d’autre.

Entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte notarié, quelques mois s’écoulent pour permettre au notaire d’accomplir les formalités nécessaires, puis de rédiger l’acte authentique qui fera de vous le propriétaire officiel. Cet acte est conservé par le notaire qui vous en délivrera une copie conforme.

Le notaire peut se charger de la vente de votre bien et assurer la sécurité de l’opération. Le notaire s’occupe aussi de ventes publiques, le bien est mis aux enchères et celui qui offre le meilleur prix devient le propriétaire. Le notaire fixe les conditions de ce genre de vente dans un cahier des charges.

Pour votre sécurité, demandez conseil à un notaire avant de signer un compromis, et faites appel à lui pour rédiger tout compromis ou acte de vente qui protègera les deux parties.

Emprunter

Pour acheter ou faire construire un bien, une solution de financement est l’emprunt.

Le notaire peut vous assister de manière objective dans les différents aspects juridiques de l’emprunt.

L’organisme financier met à votre disposition une somme d’argent à rembourser dans un délai déterminé et moyennant des intérêts. Le taux de ces intérêts peut être fixe (identique pendant toute la durée du prêt) ou variable (en fonction des taux du marché).

Comparez les offres des organismes financiers pour trouver la formule la plus intéressante. Le banquier détermine avec vous le montant empruntable et son taux d’intérêt. A priori, le remboursement du prêt ne doit pas être supérieur au tiers du montant total des revenus. Si des travaux sont à prévoir, n’oubliez pas de les inclure dans votre budget.

En cas d’emprunt, des garanties sont parfois demandées :

  • Garantie personnelle : une autre personne s’engage au remboursement du prêt

  • Garantie réelle : hypothéquer un bien qui sera vendu par la banque en cas de non-remboursement du prêt

  • Assurances : le bien mis en garantie doit être couvert par une assurance incendie et l’assurance solde restant dû permet le remboursement du solde en cas de décès de l’emprunteur assuré.

N’oubliez pas qu’en plus du prix de votre bien et des frais liés à l’emprunt (expertise, assurances,…), vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement (ou de la TVA), les honoraires du notaire et les frais liés à l’acte. Depuis le 1er janvier 2012, les notaires sont assujettis à la Tva.

Le notaire peut vous indiquer précisément le budget à prévoir, mais aussi quand et comment vous devrez payer.

Sachez que les intérêts d’emprunts hypothécaires sont déductibles fiscalement sous certaines conditions que votre notaire pourra vous expliquer. Profitez de ses conseils avisés. (lien vers Contact)

Louer

(Bail de résidence principale)

Toute location suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l’immeuble loué), et un locataire, portant sur la jouissance d’un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.

Cet accord est formalisé dans un contrat de bail qui doit être fait par écrit, en y indiquant l’identité des parties, la date de début du contrat, la désignation du bien loué et le montant du loyer.

Le contrat de bail doit être enregistré auprès du bureau de l’enregistrement par le bailleur ou le locataire dans les 2 mois de la conclusion du contrat. Cet enregistrement est gratuit.

Durée du bail
  • Bail de courte durée : durée fixée par les parties et de maximum 3 ans

  • Bail de longue durée : durée fixée par les parties et supérieure à 9 ans

  • Bail à vie : durée de vie du locataire

  • Si rien n’est prévu, la durée de principe est de 9 ans.

Pour les formalités concernant les délais de préavis et indemnités de rupture, tout dépend du genre de bail conclu et de la date de signature, de la raison du congé donné par le propriétaire, de la personne qui souhaite mettre fin au bail. Le délai de préavis commence toujours à courir le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le préavis a été donné.

La garantie locative est d’un montant de maximum 2 mois de loyer.

L’état des lieux est obligatoire, à frais communs et se déroule avant l’occupation ou au cours du 1er mois d’occupation. L’état des lieux peut être dressé par le locataire et le bailleur ou par un expert. Dans tous les cas, le bailleur et le locataire doivent être présents au moment de l’état des lieux et le signer.

Le loyer est fixé librement par les parties, mais ne peut pas à priori être modifié dans le cas du prolongement d’un bail entre les mêmes parties. Le loyer est en principe indexé annuellement.

Votre contrat de bail peut être rédigé par un notaire. D’ailleurs, un bail notarié est obligatoire pour toute location avec un bail supérieur à 9 ans. Le bail notarié vous permet de faire valoir vos droits sans devoir passer par un tribunal.

Pensez à consulter un notaire, son rôle est précieux au moment de conclure un bail. (lien vers Contact)

Préavis de bail

Vous êtes locataire ou propriétaire ? Comment mettre fin au bail ?

Le bail est un contrat conclu entre le bailleur et le locataire et lui permet de jouir d’un bien immobilier en contrepartie du paiement d’un loyer, et ce pour une certaine durée.

Il existe différents baux selon leur durée : bail de courte durée, bail de longue durée, bail à vie et le bail de 9 ans.

Pour mettre fin au bail de longue durée ou de 9 ans :

Chaque partie peut mettre fin au contrat au bout des 9 ans, sans indemnité ni motif, en notifiant son congé 6 mois avant l’expiration du bail. Si personne ne met fin au bail, le bail est prolongé pour 3 ans.

Si le bailleur veut mettre fin au bail avant la fin de celui-ci, il peut le faire dans certains cas :

  • Pour occupation personnelle : il doit donner congé 6 mois avant et stipuler quelle personne va occuper le bien (bailleur, enfant, ou autre) ;

  • Pour travaux (rénovation, transformation) : il peut le faire à l’expiration du 1er ou 2e triennat en donnant un congé d’au minimum 6 mois et en indiquant le motif ;

  • Sans motif, à l’expiration du 1er ou 2e triennat, avec paiement d’une indemnité de 9 ou 6 mois de loyer.

Si le locataire veut mettre fin au bail avant la fin de celui-ci, il peut le faire à tout moment pour autant qu’il notifie un congé de 3 mois. Il est alors redevable d’une indemnité s’il met fin au bail au cours du 1er triennat, de 3 mois, 2 mois ou 1 mois selon que le bail se termine au cours de la 1re, 2e ou 3e année.

Pour mettre fin au bail de courte durée

Le bail de courte durée ne peut être renouvelé qu’une seule fois par écrit et aux mêmes conditions. Personne ne peut mettre fin au contrat et celui-ci prend fin à l’échéance prévue, moyennant un congé de 3 mois. Si aucun congé n’est notifié et si le locataire reste dans le bien sans opposition du bailleur, le bail se prolonge dans les mêmes conditions, mais est considéré comme un bail de 9 ans.

Pour mettre fin au bail à vie

Celui-ci se termine avec le décès du locataire. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant, mais le locataire peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis de 3 mois.

Règles générales
  • Le délai de préavis commence à courir le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le préavis a été signifié.

  • Il est possible de mettre fin au bail en cas d’inexécution fautive d’une des parties, via le juge de paix.

  • Un accord entre les parties pour mettre fin au contrat avant terme est possible, mais il vaut alors mieux le confirmer par écrit.

  • Le précompte immobilier reste toujours à charge du bailleur.

  • La garantie locative ne peut jamais excéder 2 ou 3 mois de loyer ; une garantie en espèces doit toujours être placée sur un compte bancaire.

  • N’hésitez pas à profiter des conseils et services d’un notaire pour vous aider à régler des questions relatives au préavis de bail.

Pour plus d’informations, vous pouvez visiter www.notaire.be

Nos horaires

  • Mardi : De 8h30 à 12h00 & de 13h30 à 19h00

    Le mardi après-midi, l’étude travaille à bureaux fermés afin de mieux vous servir.

  • Lundi - mercredi - jeudi - vendredi : De 8h30 à 12h00 & de 13h30 à 17h30

Nous vous renseignons dans les langues suivantes : français, anglais, néerlandais, allemand, espagnol, polonais et chinois.